去年以来，在“房住不炒”及“租购同权”等利好政策的刺激下，住房租赁市场的发展进入快车道，其中长租公寓行业受到高度关注和资本追逐。房企、资本和长租公寓运营企业等在内的众多主体，纷纷跑马圈地、加码投资。

　　但另一方面，“租金差”仍是长租公寓主要的盈利模式，各方主体的介入，让原本利润就很微薄的长租公寓行业竞争日益激烈。“二八法则”下，规模成为决定长租公寓企业市场话语权，以及不被市场淘汰的重要指标。近日，上海长租公寓企业“爱生活·爱公寓”就因资金链吃紧引发与房东的矛盾，折射出长租公寓行业普遍存在的融资和盈利难题。

　　“长租公寓行业目前仍是个微利行业。”青客公寓创始人兼CEO金光杰在接受记者采访时表示，“运营高效、管理规范、发展稳健的长租公寓企业将会走到最后，并获得资本的青睐。”

　　 资金链濒临断裂原因复杂

　　记者调查发现，“爱公寓”收取房源后，通常会将客厅改造成一个单独房间，房间数量增加，以增加租金收入。此外，“爱公寓”与贷款平台合作，以“租金贷”的方式一次性拿到租客合同期内的大部分租金，可以借此进一步获取更多房源，以快速扩大规模。

　　与“爱公寓”合作的租金贷平台“平安好月付”，是平安好房旗下的一个分期支付房租的平台，其放款方为广州平安好贷小额贷款有限公司(以下简称平安小贷)。记者以租客身份致电平安好房，公司工作人员表示，平安好房系一次性将合同期内的租金打给“爱公寓”，再由租客分期偿还贷款。例如半年的租赁合同，租客将首月房租和押金支付给“爱公寓”。“爱公寓”一次性获得平安好房打来的余下5个月的房租款，而余下5个月的房租则以贷款的形式由租客分期向平安好房偿还。

　　按理说，有贷款平台支持的“爱公寓”应该有较为稳健的现金流，最终为何会资金链告急呢？多位业内人士向记者表示，短短两年内，“爱公寓”的扩张速度明显超过其本身的盈利速度。“爱公寓”单靠租金差，短时间内难以覆盖其装修等成本。如果“爱公寓”没有后续资金的投入，这一扩张模式将难以为继。

　　此外，记者还注意到，“爱公寓”并不稳定的股权结构或许是其资金链告急的又一重要因素。

　　天眼查信息显示，“爱公寓”此前经过了多次股权变更：2017年6月17日投资人变为倪争光和程博博；2017年10月19日股东变更为上海歆东商务咨询事务所(以下简称歆东)和华视文化传媒(深圳)有限公司(以下简称华视文化传媒)；2018年1月19日，股东再次变更为歆东和北京华巍物业管理有限公司(以下简称华巍)。

　　公开资料显示，华视文化传媒目前对外投资了包括深圳史坦顿供应链有限公司等在内的5家公司，为何华视文化传媒投资“爱公寓”仅几个月就选择退出？记者多次致电华视文化传媒，但均未获得回复。

　　记者注意到，最新一次的股权变更是在2018年2月13日，歆东的投资人由程博博变更为王征凯，而王征凯目前为歆禺租赁及歆东两家公司的法定代表人。

　　记者从上海市高级人民法院官网获悉，歆禺租赁此前还陷入多起法律诉讼中。譬如，2017年，歆禺租赁因合同纠纷曾与一家供应商闹到法院。当年11月，法院裁决冻结被申请人歆禺租赁的银行存款人民币约667万元，如存款不足，则查封、扣押其不足部分相应价值的财产。

　　 行业融资进入快车道

　　目前，国内放开了对长租公寓资产证券化的限制，再加上“房住不炒”及“租购同权”等政策支持，长租公寓行业成为风口，长租公寓公司逐渐成为资本追逐的对象。

　　4月16日，青客公寓宣布完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投。截至目前，青客公寓已累计获得超过1亿美元的融资。

　　而更早之前的2018年1月16日，链家旗下的长租公寓品牌“自如”宣布获得40亿元A轮融资，投资方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯和融创等。值得一提的是，“自如”也是目前国内长租公寓行业规模最大的一笔融资。在A轮融资后，“自如”的估值达到200亿元，也是目前为止国内估值最高的长租公寓企业。

　　记者注意到，去年10月，国内首单长租公寓资产证券化项目——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获批发行后，国内长租公寓行业融资逐渐进入快车道。

　　据记者不完全统计，仅今年3月，国内就有多家房企、长租公寓企业的各类资产证券化产品获批，规模超过100亿元。

　　3月1日，越秀地产50亿元规模的租赁住房类REITs获深交所审议通过；3月14日，保利租赁住房REITs首期17.17亿元成功发行，认购倍数超过1.3倍，票面利率为5.5%；3月16日，绿城集团40亿元住房租赁公募、私募专项公司债获上交所预审核通过；3月20日，“自如”获20亿元储架式ABS发行额度；3月21日，龙湖集团发行第一期30亿元5年期住房租赁专项公募债券，票面利率为5.6%。

　　 盈利难题如何破解

　　在房企融资渠道收紧的同时，各类租赁住房类资产证券化产品受到资本市场的追捧。然而目前依然鲜有长租公寓企业能够实现盈利。

　　朗诗绿色集团近日发布的2017年年报显示，其旗下长租公寓品牌朗诗寓至2017年末运营房间数2010间，全年实现收入828.2万元，净利润亏损4417万元。

　　拥有50万间规模的自如，虽然以200亿元估值领跑长租公寓行业，但公司方面亦向记者表示：“自如虽然在北京实现了盈利，但在全国市场依然以扩大规模为首要战略，盈利是自如的长期目标，目前仍处于投入期。”

　　金光杰向记者坦言，青客公寓目前仍面临盈利难题。他认为，12万间是长租公寓企业的盈亏平衡点，计划到今年底将规模由目前的7万间扩张至12万间左右，把所有的成本覆盖掉，实现盈亏平衡。

　　实际上，对绝大部分长租公寓企业来说，目前主要的盈利方式还是“二房东”方式，即其在获取房源后，通过“N+1”改造(将房源中的客厅隔断并改造成一间卧室，进行一定装修、配置相应家居家电等)，通过租金差来盈利。

　　以一套一线城市的二居室为例，假如长租公寓企业以5000元的月租金获取该房源，通过改造虽然能增加一间卧室，但每间4万~5万元的装修成本意味着装修投入将超过12万元；以5年租期计算，每年摊销成本2.4万元，意味着每间卧室的租金须由改造前的2500元增加到3200元才能覆盖掉装修成本。如果再考虑人员、资金、税收等成本的话，租金差往往不足以覆盖所有的成本。

　　“长租公寓企业主要的盈利方式还是租金差。”窝趣创始人兼CEO刘辉告诉记者。刘辉认为，目前相对较高的房价导致房源获取成本居高不下，而租金又不会快速上涨，企业的盈利压力非常大。

　　盈利难题如何破解？刘辉认为，除通过提升品牌溢价、提高运营效率外，还要探索非租金收入，“将自己打造成一个‘平台’，向租客提供管家、社交等增值服务，获取非租金收入”。

　　金光杰则认为，对长租公寓企业来说，平台、(流量)入口也许能成为一个新的盈利点，但目前做平台、入口难度非常大，“还是要在运营管理方面下工夫，形成自身核心竞争力，在理性扩大规模的背景下实现规模效应，进而在增加租金收入的同时不断降本增效，才有可能破解盈利难题”。

　　“通过将自己打造成‘平台’来寻找盈利点的做法值得肯定。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者，“平台效应一旦显现，后续将会依托巨大的租客规模进行资源导入，进而衍生出保洁、互联网金融等服务，这将大大增加长租公寓企业的盈利机会。”