海淀北清路与永澄北路交会处北1000米永丰基地，坐落着一个名为万科翡翠书院的项目。

       这是北京首批企业自持租赁房项目之一，即将启动预租，主要面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。项目主打90平方米三居室，最低月租金1.5万元。

       这也预示，2016年“9·30”北京楼市新政推出的“企业自持租赁房”计划，即将迎来产品入市。

       在政策让人高兴的另一面，中国房地产报记者发现这些企业自持租赁房租金价格不菲。

       悲观派认为，万科翡翠书院一是租金高，月租最低约1.5万元。二是交通不够便利，距离地铁有点远。况且10年租金180万元，还不如首付买房合算。

       支持派则认为，从回报率来看，这个租金一点都不贵，因为要计算上土地成本、开发成本、资金成本。

　　租金高可能带来租不如买

       记者了解发现，目前万科打造的“翡翠书院”的户型主要分为两类：占70%的一类是月租金1.5万至1.8万元90平方米三居室，另一类是月租金3万至4万元的180平方米以上复式四居室。

       和最近的房源对比，90平方米左右的精装房屋，租金为5000~6000元/月。甚至，该楼盘附近新盘价格在70000元/平方米左右，如果买房，按照90平方米、首付比例最低30%计算，首付价为189万元，而“翡翠书院”90平方米精装修小三居，租金一次付清10年便是180万元，这样对比，买一套产权70年的自有住房似乎更好。

       定这么高的租金，逻辑到底是什么？北京万科相关负责人接受公开解释，项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区，如果一次性承租10年，可以为租户“锁定”租金，10年间租金不变，保证租房生活的稳定。

       万科方面称，该项目是万科住宅产品中的高端系列，所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。

       同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟(博客)表示，自持住房是重资产，开发商前期有不少开发投入以及财务成本、装修成本。如果没有资产证券化，前期的成本会非常高昂，从这个方面来说，很难走大众普通水平，所以开发商要去寻求相对来说能够有支付能力的群体。

       一位业内人士反驳称，和买房不同，租房会选择交通比较便利，买房有时候会选择郊区，因为市中心房价比较贵。这个对当前租赁市场形成一个挑战，如果一些自持房源本身位置不好，可能竞争力还不如老房或者是市中心的二手房。

       记者通过在百度工作的人士了解到，web开发测试工程师月薪2万元左右，按照这个标准，这部分人群在百度占比很大，他们很难承担1.5万元/月的房租。

　　企业看中自持土地的未来价值

       “首批企业自持租赁房的即将入市，可以看出，目前房地产业市场存在许多尚需理顺的问题，比如严重偏低的租售比。”中交房地产集团副总经理周济告诉中国房地产报记者，现在争论不休的是究竟租金太低还是房价太高？再比如物业出租特别是住宅出租的收益率，长期徘徊在1%左右，究竟该不该投资物业、究竟该不该出租？这些问题背后实际着中国房地产市场更深层次的问题。

       “开发企业做租赁住宅或者长租公寓，其实缺少运营经验，前期定位以及后面跟实际市场市场有偏差的话，要做出相应调整。”张宏伟认为。

       深圳房地产资深研究人士李宇嘉认为，自持租赁房企业一开始拿地时就没打算赚钱。他们考虑的问题是，北京最稀缺的土地资源掌握在自己手里，相比商品房而言，自持租赁房有产权。在北京这些城市自持一定的物业，对他们来说是很重要的战略投资。

       李宇嘉指的是北京市规土委近日发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。其中一条规定引发市场关注：限制四环路以内各类用地调整为住宅商品房。长期来看四环内住宅用地规模冻结，新房供应将大幅减少。

       李宇嘉表示，北京发布了2035年土地利用总体规划。从城市发展规划可以看到未来不会随着时间而增加多余的土地供应。在这种情况下，对于企业发展来讲自持一定土地非常必要。

       这从万科的布局可以看出，万科对租赁住房以及自持地块很青睐。4月13日，万科以49%的持股比例，入股一幅位于北京大兴区瀛海镇的地块，这是北京首批出让的集体土地建租赁住房用地。

　　机制还需系统性长远考量

       记者采访获悉，首批推出的企业自持租赁房，让人不解之处大致有租金高、地点偏、卖相差。

       周济分析称，首先，它反映了企业的无奈，好地段的土地拿不到，租金太低无法回本。其次，它反映了地方政府在租赁房政策推出时太过匆忙，系统性、长远性思维的考量不够。最后，归根结底反映了中国房地产市场的不成熟，它仍然是初级阶段的表现，而走向成熟的房地产业市场本应是土地市场、新建商品房市场、二手房市场以及房屋租赁市场，多个前后连贯、内在互动的细分市场联动统一起来的大市场，而不是相对封闭或静止的“小市场”。

       一位业内人士强调，万科自持租赁房后续需要考虑几点。第一，对于这种租金比较高的房源，如何让客户去租，国家应该考虑让租户可以积分入户。第二，需要在这个租金标准上做思考。这个还需要考虑一些新的因素，比如说政府补贴等方式，让人可以租得起这种比较贵的房屋。

       北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池强调，目前首批企业自持租赁房高调亮相，是否符合市场需要还有待验证。目前来看，房租较高，适合中高档收入人群；一次性支付10年租金的负担仍然较重，一方面需要贷款支持，尤其是住房公积金贷款支持；另一方面与传统的押一付三方式比较，人们从观念上有一个适应的过程。另外，是否能提供教育等均等化公共服务也是租户非常关心的问题。

       截至2017年底，北京已推出27个企业自持租赁房项目，自持面积约143万平方米，2018年将力争全面开工，尽早竣工使用。