上周，在万科的业绩推介会上，被问及集团旗下公寓是否赚钱时，董事会主席郁亮回应道：“长租公寓本来就不应该赚很多钱，如果要赚钱商品房就可以解决了。”资料显示，截至2017年底，万科旗下的集中式长租公寓品牌“泊寓”累计获取房间数超10万间，开业超3万间。

　　事实上，对于当今不少进军公寓行业的运营商而言，盈利之困的发展瓶颈由来已久，行业共识是公寓前期投入大而回报周期漫长。另一方面，受利好政策的影响，长租公寓领域正在吸引越来越多业者和资本进入，过去一年的融资金额不断刷新纪录，各大品牌竞相争夺市场。

　　位于风口之中的长租公寓，受到追捧也面临诸多疑惑，如何破题长租公寓成为当下热点。业内人士分析，长租公寓项目当前要警惕供大于求的矛盾和风险，针对细分市场多开发适销对路的产品。

　　资本涌入

　　在过去的2017年，融资无疑是公寓行业的关键词之一，据迈点网不完全统计，去年共有20家公寓品牌完成融资，融资金额突破418亿元。其中，安歆YU、城家公寓和爱上租等品牌融资金额均超过亿元。在资本的追逐之下，长租公寓得以迅猛发展。

　　从各大获得融资的公寓品牌公开信息可知，大部分融资用途为产品升级和运营或规模化扩张。去年8月，铂涛集团旗下长租公寓品牌窝趣宣布获得58同城领投的pre-A轮战略投资5000万，窝趣创始人兼CEO刘辉在发布会上表示资金主要用于扩大团队、补充智能模块，并用于市场扩张、IT投入等。

　　在政策的护航下，租赁市场的热度愈加攀升。2017年住房和城乡建设部等九部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。据中介机构链家预测，中国租赁人口数量将从目前的1.6亿增长至2020年的2.0亿，2025年的2.3亿，2030年的2.7亿。

　　上周，在佛山(楼盘)南海金融高新区有一家全新的公寓品牌“斯寓”开业，公寓大堂伫立着一只憨态可掬的熊雕像，而客房里明亮的色调、北欧风格的家居则彰显着该品牌年轻时尚的气息。广东斯越公寓管理有限公司总经理颜炜明表示，该项目瞄准的是佛山青年白领住客，这一点在其选址及整体设计上均有所体现。

　　佛山作为全国12个住房租赁试点城市之一，一直是外来人口集聚的地方，据统计，截至2017年9月底，佛山全市登记流动人口已达到467.3万，庞大流动人口催生租赁需求。

　　“应该说长租公寓的火热，基本上是2015年开始有较好的表现，到了2017年属于较快的发展。总体上说这个和政策的制定有关系。”易居 研究院智库中心研究总监严跃进认为，2017年基本上是租赁市场政策持续释放的一年，而且这个时候租金证券化以及各类房地产信托投资基金的创新，都有助于此类业务的发展。

　　严跃进表示，对于长租公寓项目来说，资本的力量很关键，因为当前需要通过资本注入，来形成优势的品牌。另外长租公寓本身也需要通过融资来维持运营，所以这方面其实是有很多内容可以挖掘的，企业抓住这波政策红利积极做转型也是很关键的。

　　市场效果待检验

　　目前市面上公寓品牌的运营主体大致可分为四类，第一类是房地产企业，据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场；第二类是以魔方公寓、YOU+为代表的互联网创业公司；第三类则是酒店集团，代表品牌有华住旗下的城家、如家的逗号公寓及铂涛的窝趣；最后一类则为房屋中介孵化的公寓品牌。

　　“对于各运营方来说，租赁房源的把控更多的在开发商手上，所以其会比较强势。而互联网企业会更多充当运营和资金监管的角色。对于酒店集团来说，关键是可以做出品牌。所以三者其实是可以有合作的机会的。”严跃进分析道。

　　去年12月，在铂涛集团主办的地产跨界分享沙龙上，刘辉曾透露窝趣20%的收入来源于房租以外的收益，包括付费社交、物管费等。实际上，有运营商向记者表示，公寓里的社交场景很容易变成摆设。“就像共享办公卖桌子，桌友之间很难真正有交互。”

　　面对绕不开的盈利难题，颜炜明向记者坦言，市面上多数长租公寓确实是不赚钱的，物业成本、装修及人工费用在前期运营中占了大头，具体来看，拿房成本一般占到55%-65%；装修成本按照5年进行摊销，占12%-15%；运营成本也很高，占比在20%-25%。

　　在颜炜明的设想中，未来的租金成本会占到收入的八成左右，至于社交板块充其量只能是增加客户的粘性，不一定能在短期里带来多少收益，但可以通过提供餐饮服务、消费金融产品等来增加多渠道收入。在颜炜明看来，在公寓行业里，未来随着住客个性化的需求增多，细分的市场也会越来越多，从而衍生出更多定制化产品。

　　华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱接受记者采访时表示，公寓品牌的建设与酒店品牌的建设道理是一样的，需要支持系统基础上的品牌管理。因为有先入为主的竞争者，当前不断涌进的公寓品牌也面临着供大于求的风险。