大规模房地产私募基金正在悄悄加码国内市场。

       2月1日晚间，中粮地产发布公告称，全资子公司中粮深圳与上海传斯拟各出资2500万元，对合资公司（即佛山鹏悦）进行股权投资，持股比例均为50%，主要对世茂获得的合共34万平方米地块进行开发。

       从去年6月世茂房地产斩获佛山地块到11月引入中粮合作开发，再到如今3个月时间里，该地块的合作方由原来的中粮、世茂，变成了三家。

       公开资料显示，最新的参与者上海传斯的有限合伙人（LP）为上海景荣投资管理有限公司，该公司即为景荣基金，主要的业务是面向房地产企业提供基于具体项目的人民币投资。

       房地产下半场来临，在增量市场扩张放缓存量市场受到青睐的背景下，私募基金参与地产案例如过江之鲫，去年下半年以来，多个地产私募基金集中参与房地产项目的股权收购案例，包括去年11月宁波银亿房地产舟山项目出售以及万达广场的并购等。此外，一些开发商也在通过成立私募基金卡位金融通道。

私募股权基金潜入

       公告显示，为了推进地块的顺利开发，中粮深圳与上海传斯将共同向佛山鹏悦按持股比例分批提供股东借款，用于目标地块的开发建设及项目运营等。

       此次入局协议的签订，将至少为佛山鹏悦带来合计20亿元的股东借款。公告透露，截至2017年12月31日，佛山鹏悦未经审计的资产总额为35.35亿元，负债总额则为35.17亿元，净资产为0.18亿元，净利润为-0.32亿元。

       一般来说，在接手类似项目后，私募基金通过改造运营或者出售获得收益，“尤其是有一些项目位置不错的，此前深陷的困境更多是资金流的问题，这样的标的是私募基金偏好的，这类项目收益往往不错”，一位业内人士告诉中国房地产报记者。

       在2017年成功并购嘉宝集团后，国内领先的房地产私募基金“光大嘉宝”交出了亮眼的业绩预告：预计2017年度实现归属母公司净利润5.3亿,同比增长78.25%,超额完成年初计划。入主嘉宝集团，“光大系”旗下最重要的房地产基金平台借此介入上海地产存量市场，这一举动使集团在去年获益颇丰。

       对于资本市场来说，国内存量市场的蓬勃生长给予房地产基金运作空间。而与此同时，随着政策进一步收紧地产行业的融资通道，开发商也主动接触地产基金，试图在传统融资活动外进一步保证企业资金流的安全性。

       去年11月，招商蛇口公告称，与太盟投资集团（下称：PAG）按1：4的出资比例在开曼群岛联合设立了地产基金，招商蛇口的孙公司利邦控股有限公司持有地产基金20%的权益，PAG通过子公司PREP持有地产基金80%的权益。

       同时，地产基金在境外以协议转让形式收购招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产相关的股权，交易总对价约50亿元。

       按照招商蛇口的说法，地产基金模式是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点，未来，招商蛇口将复制该模式，并综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道，促进商业办公楼的去化。

       此外，阳光城曾于去年公告，拟与福建省福能兴业股权投资管理有限公司合作，就公司房地产领域的投资、开发及并购等需求，双方设立规模为100亿元的房地产产业投资基金。

严格监管之下的机会

       在对未来一段时间地产私募基金看好的背景下，世邦魏理仕在其1月31日发布的《房地产私募基金：掀起新一轮亚太资本配置浪潮》研究报告指出，随着亚太区房地产投资吸引力回升，区域市场募资环境持续改善，预计到2020年，房地产私募基金将在亚太区房地产市场完成约530亿美元规模的资本配置。中国有望吸收其中的140亿美元从而成为最大的投资目的地。

       去年下半年以来，地产私募加码国内房地产已经露出苗头。从投资项目账面价值看，截至2017年6月末，私募基金所投项目企业账面价值排名前五位的行业分别为房地产、资本品、其他金融、计算机运用和交通运输。其中，投资于房地产的账面价值为8465.56亿元，占比高达17.3%。

       从原因来看，前述业内人士认为，房地产行业从增量开发进入到存量管理，人口结构和城镇化进程趋于稳定，房地产行业或面临两大调整的叠加冲击：经济的周期性调整和更为严格的资本监管制度。而在统一监管和打破刚兑的大政策格局之下，中国的地产金融模式正迎来一个重要的分水岭：影子银行的落幕和地产大资管的崛起，这对于地产私募无疑是一个契机。

       而世邦魏理仕分析认为，资产管理及提升，对驱动项目租金增长、释放潜在价值起到关键作用，因此全面深入地了解租户行为模式及需求，是各房地产基金制定有效投资策略的重要考量。

       世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“2018年中国大宗物业交易市场仍将保持活跃。从城市看，租赁市场基本面向好的一线城市次中心和新兴区域将继续成为交易热点。”

       不过机会之下同样暗藏风险，根据1月份发布的《私募投资基金备案须知》，2月12日之后对于底层资产带借贷性质的资产及其收（受）益权产品均不予备案，首当其冲的便是底层资产涉及保理、小贷、收益权等的债权类地产融资产品。

       对于正虎视眈眈的境外资金，据报道称，中国正计划加强对国内公司在海外创立的私募股权基金的监管，包括披露投资人身份，以降低金融风险，并密切关注新一波海外融资潮。发改委将担任中国海外私募股权融资活动的监管机构。

       消息人士表示，中国的私募股权投资公司和其它机构将被要求披露真实投资者，或为资本最终来源的“有限合伙人”的身份，越过许多投资者表面采用的壳公司，此外还要求披露有关基金经理的详细信息。他们还指出，未来银行和其他金融企业也将需要先获得发改委的批准，才能成立海外基金。